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不動産Q&A

Q1.セットバックを要する物件は、将来家を建て替える時にその部分には建てられないのでしょうか?

セットバック部分は道路として取り扱われる為、建て替えなどの際には、建蔽率や容積率の基礎数値から除外されます。原則として、敷地は幅員4m以上の道路に接していなければなりません。
例外として4m未満であっても良い場合があります。この道路は、建築基準法42条第2項に規定されていることから、「2項道路」「みなし道路」といわれています。この場合原則として道路の中心線から2m後退(セットバック)した線が道路と敷地の境界線とみなされます。

Q2.抵当権付物件は契約しても大丈夫でしょうか?

売主に抵当権抹消登記を請求し、引き換えに代金の支払をすれば大丈夫です。
抵当権が実行されるとその物件の所有権を失うことになります。ですので、抵当権を消滅させてから契約するか、契約時において一切の権利の付着していない所有権の移転を、売主に保証させる必要があります。

Q3.物件を買う際にかかる諸経費は?

不動産の購入費用の他に下記の諸費用がかかります。物件により、下記項目以外の資料や費用等が必要になる場合があります。

印紙税 不動産売買契約と住宅ローンの借入時に売買契約書に貼ることにより納税します。
(物件価格が1000~5000万円の場合、1万5千円~2万円です。)
事務手数料 住宅ローンの借入にかかる事務手数料です。
(金融機関によって金額が異なりますが、3万~5万円程度)
ローン保証料 住宅ローンを支払えなくなったときに、保証会社が代わりに金融機関へ返済するため保証会社へ支払うもの。
(金額は、借入金額や借入期間によってことなります。)
団体信用
生命保険料
債務者に万一のことがあった場合に、この保険で住宅ローンの残高をしはらいます。借入金額、借入期間、返済方法により保険料は異なります。
(銀行ローンの場合は、金利に含まれているケースがほとんどです。)
登録免許税 登記を受けるときに必要な税金です。
(物件の種類や借入金の額により異なります。)
司法書士への報酬 登記の内容や物件の価格(課税標準価格)によりまちまちですが、報酬基準に準じ報酬額を決め、算定方法・諸費用を依頼者に明示した後、合意によって決定します。(物件価格が3000万円~5000万円の場合、10万円~20万円程度)
仲介手数料 仲介する不動産会社に支払う費用です。『売買金額×3%+6万円+消費税』が上限額となります。
その他 火災保険料や引越し費用、取得後の不動産取得税、固定資産税・都市計画税の精算金などが必要です。

Q4.物件を売る際にかかる諸経費は?

物件により、下記項目以外の資料や費用等が必要になる場合があります。

不動産譲渡所得税 譲渡取得に対する取得税及び住民税がかかります。
(売却利益がある場合のみ課税)
印紙税 売買契約書に貼ることにより納税します。
(物件価格が1000~5000万円の場合、1万5千円~2万円です。)
抵当権抹消費用 物件を担保に金融機関から融資や住宅ローンを受けている場合、抵当権などの権利が設定されており、その権利抹消の登記を行います。(この費用は権利の種類や数によって異なります。一筆あたり3万円前後が目安です。)
仲介手数料 仲介する不動産会社に支払う費用です。売買金額×3%+6万円+消費税が上限額となります。
修理修繕費用 修理や修繕をして引渡をする場合に必要です。
建物解体費用 更地での売買をする際、解体すべき建物が残存する場合に必要です。
測量・分筆
登記費用
境界の確定や土地を分筆して売る場合には必要です。

Q5.不動産の売買契約を締結した後に、解除(契約前の状態に戻す事)はできないのか?

契約解除をするには、一定の理由がなければなりません。売買契約の解除方法には、下記の3種類があります。

1)手付金放棄による契約の解除
手付金とは、契約締結時に買主が売主に支払われる金銭です。民法では手付を解約手付として、買主は手付金を放棄し、売主はその倍額を返還すれば契約が解除できることになっています。これがいわゆる「手付流し」「倍返し」といわれます。
ただしこの契約の解除は、売主側が必要な書類を揃えたときや、買主側が残金を準備し買主に所有権移転登記を申請するように催促したとき以降は、解除できないことになっています。

2)特約による契約の解除
住居の住み替えの為に不動産を購入する際、期限までに現在の住居が売却できなかった場合や、ローン契約が不成立になってしまった場合は、契約を解除する旨の解除特約をあらかじめ定めておけば、違約金条項を適用することなく解除できます。

3)債務不履行による契約の解除
売主、買主いずれか一方に売買契約で定めた債務の不履行があった場合に生じます。

Q6.不動産の売買にクリーングオフ制度は適用されるのでしょうか?

一定期間無条件に買主側の申込の撤回や契約の解除ができる制度です。但し、次の要件を満たしている場合に限り、損害賠償の請求を受けることなく支払い済みの金銭を取り戻せます。

1)不動産業者自ら売主となる場合
2)事務所以外の場所で売買契約を締結した場合
3)契約の履行関係が完了してない場合
4)クーリングオフの意思表示を必ず書面で行っている場合
5)クーリングオフの利用できること記載した書面をもらい、その説明を受けた日から数えて8日を経過していない場合

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