物件や土地を売る際、隣接する土地との境界がはっきりしないまま、手続きを進めるとトラブルに発展する可能性があります。
ただ、境界トラブルは原因の解明や対策が困難であるため、疑問が多いのもまた事実でしょう。
今回は、境界トラブルの事例とその対策について紹介します。
□多種多様！境界トラブルの事例をご紹介！
1番頻繁に見られる境界トラブルが、境界標を破壊または撤去したり、移動したりしてしまうことです。
実際に、物件の取り壊しと同時に撤去したり、そうして失われた境界標が雑に復元されていたり、様々な事例があります。
境界標が無くなる恐れがあると判断した場合は、隣接地の所有者や工事発注者に注意喚起を徹底しましょう。
現在の所有状況と相反する境界線が正式な境界だと、トラブルの原因になることがあります。
実際には、かつて口約束で合意した敷地範囲の取り決めがそのままになっていたり、登記手続き無しで敷地を交換していたりする事例が見られます。
しかし、正式な手続きを踏んでいないと、売買や相続のときに新規所有者にはそれらの変更が受け継がれないので、トラブルの原因になることがあります。
境界線の近くに、所有物が設置されていると、トラブルの原因になる恐れがあるので注意しましょう。
実際には、「物件自体が境界線付近にある」、「排水管・室外機などの設備、庭木などが境界線上に存在する」といった事例があります。
物件の取り壊し、売却、相続の際、これらが適切に維持・管理されないことでトラブルの発端になる可能性があります。
□境界トラブルを解決するための有効な方法とは？
通常、境界トラブルの解決には、隣接地所有者とのコミュニケーションが大切ですが、具体的に何を話し合えば良いのか分からないという方はいるでしょう。
トラブル解決のための手段や手順に関して、いくつかポイントを挙げて説明します。
最初に、隣接地の所有権者を明確にしましょう。
筆界確認書という、隣地との境界線について合意したときにつくる文書は、土地の所有者間で交わされます。
そのため、土地の所有権者が誰か正確に把握することでトラブルを防止できます。
次に、境界標と地積測量図を確認しましょう。
地積測量図は土地の形や大きさ、境界線の場所などが明記された図面ですが、実際に図面と同じ位置に境界標が無ければ、境界を確認できません。
境界立ち合いの時に相手を納得させるために、境界標に問題がある場合は、事前に専門家と相談しておきましょう。
話し合いを重ねて最終的に境界が定まれば、2つの筆界確認書にそれぞれの土地の所有者がサインして、問題が解決されます。
□まとめ
土地を相続・売却するときに調査してみると、境界に関する問題があると判明し、トラブルに発展することは珍しくありません。
そのため土地の売却や相続を考えている方は、できるだけ早く問題の有無を確認し、問題があれば早急に対処するのがおすすめです。
今回紹介した、対処法をぜひ参考にしていただければ幸いです。
毎年冬になると、テレビやネットなどのニュースで、住宅の屋根に降り積もる雪による事故が報道されています。
実際に、雪による住宅の倒壊や雪下ろし時の転落など、降り積もった雪による事故は後を絶ちません。
今回は、住宅の中でも空き家に対象を絞って、倒壊事故や転落事故の事例と対策方法について紹介します。
□雪による空き家倒壊の事例をご紹介！
実際に雪で住宅が倒壊するのか、疑問に思われている方もいるでしょう。
しかし、実際に様々な事例が報告されており、特に空き家は倒壊の危険性が高い傾向があります。
新潟県の事例では、降り積もった雪の重量に空き家が耐え切れず、完全に倒壊してしまいました。
意外と雪の重量は重く、新雪でも1立方メートルで150キログラムもの重量があり、積雪により押しつぶされると500キログラムを超えることもあります。
仮に、150平方メートルの屋根に対して1メートルの積雪があると。概算で75トンもの負担が住宅全体にかかっていることになります。
さらに空き家に関しては、人が住んでいないことによって老朽化が促進され、比較的軽度の積雪でも倒壊してしまう可能性があります。
また、耐久面の問題だけでなく、雪が積もったときに雪下ろしされないことも倒壊の原因の1つです。
先程の事例では幸い被害者は発生しませんでしたが、人がいない空き家でも、倒壊によって近隣の住民に被害が及ぶ恐れがあります。
□積雪による住宅の倒壊を防止する方法とその注意点とは？
積雪による住宅の倒壊を防ぐには、早期の雪下ろしが有効です。
雪下ろしの表示板が設置されている場所では、指定された積雪量を目安に雪下ろしを始めましょう。
その他の場所では、ドアや窓の開け閉めが困難になってきたら始めるのが、1つの目安です。
雪下ろし時には、屋根全体に降り積もった雪を均等に下ろしていくことが重要です。
なぜなら、偏った下ろし方をすると特定の部分に負担が集中するので、倒壊の危険性が高まるからです。
また、圧縮されて硬くなった雪を取り除こうと、強い力で雪を下ろそうとすると屋根を傷つける恐れがあるので、注意しましょう。
雪下ろし時には、身の安全を確保することも重要です。
実際に、雪下ろし作業の途中で屋根から転落するという事故は毎年発生しているので、命綱やヘルメットを装着して、万が一の時に備えましょう。
また、管理されていない空き家は、倒壊によって周囲の住民や通行人に怪我をさせてしまう恐れがあるので、倒壊の危険性があれば自治体に報告しましょう。
□まとめ
近年、人口減少や都市部への人口集中によって田舎の空き家が急増しています。
積雪による住宅の倒壊は毎年発生していますが、特に空き家は耐久面や管理面で倒壊の危険性が非常に高いです。
空き家を所有している方は、そのまま放置せずに適切に管理して、事故の加害者にならないように気をつけましょう。
実家を相続した方の中には、物件の築年数が30年を超えているという方もいるのではないでしょうか。
その価値についてだけでなく、売却のコツについても、疑問やお悩みはあるでしょう。
今回は、築30年一戸建ての相場と売却のポイントを紹介します。
□築30年一戸建ての相場とは？具体例を用いて紹介します！
築30年程度の一戸建てでも高い価値が付くことがあります。
まずは、具体的な事例を見ていきましょう。
まず紹介するのは、築27年木造二階建ての一戸建てに310万円の価値が付いた事例です。
居住用として買い取られ、外壁・屋根の塗装や床・内装の全面リフォーム、キッチン・浴槽・洗面所等の水回りの設備改良が完了した後、入居されました。
続いては、築37年木造二階建ての一戸建てに200万円の価値が付いた事例です。
この事例では、買い手がリフォームとリノベーションに1000万円ほどの高額投資を行った後で、入居しました。
これらの事例からも分かるように、土地代抜きで建物の価値だけに着目すると、200万円～300万円程度が築30年一戸建ての取引相場です。
しかし、取り壊し工事を行った後で売却した場合、100万円程度の出費が発生するので、結果として300万円~400万円程度の収益差が出ることになります。
売り手側から見ると、築30年程度の一戸建てでも取り壊さずに売却するのがおすすめです。
□築30年以上の一戸建てを売るときに注意すべきポイントとは？
たとえ築年数が30年を超えていても売れる物件はあります。
本項では売れる物件のポイントを紹介します。
立地の良さは、売れやすい物件の共通点です。
特に、物件自体の価値が低い築30年以上の物件は、その価値は利便性の良さによって判断されます。
駅や、スーパー、薬局など生活に密接した施設へのアクセスが良い物件は中古でも人気があります。
地震が多い日本では、耐震性の高さも重要です。
特に、築30年付近の物件は、1981年に改正された耐震基準を満たしている物件と、そうでない物件があります。
後者の物件は避けられがちですが、耐震工事を適切に行っている物件は、新耐震基準を満たしている物件と同等の価値があると判断されることもあります。
築30年を超える物件の売却を検討するときは、これらの条件を満たしているか注意しましょう。
□まとめ
築30年を超えるような古い物件は、どうやっても売れないと考えられることがあります。
しかし、そのような古い物件でも売れやすい条件を満たしているものはあります。
自分の物件がどの程度価値があるのか、売却前に慎重に査定しましょう。
思いもよらないタイミングで土地を相続したものの、活用方法が思い当たらず売りに出そうとお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
土地の売却によって多額の収入を得られるのは事実ですが、売却時に発生する様々な税金も見逃せません。
今回は、土地の売却にかかる税金の節税対策について紹介します。
□相続した土地の売却にかかる税金とは？その算出方法もご紹介！
土地の売却時には、所得税、住民税、印紙税、登録免許税、消費税など、様々な税金が発生します。
それぞれの税金の内容とその算出方法について紹介します。
土地を売ることで得た所得に対しては、他の所得とは別に税金が算出されるので、まずは課税対象となる金額を算出する必要があります。
具体的には、譲渡価額から取得費と譲渡費を引いて算出されます。
ちなみに、譲渡価額は「土地の売却によって獲得した代金」、取得費は「売却した土地の購入時の代金や購入までの調査や手続きにかかった費用」、譲渡費は「土地の売却時に払った建物の解体費や測量費、仲介手数料などを合計した金額」をそれぞれ意味しています。
上記の手順で算出した金額にかかる所得税と住民税の税率は、土地の所有期間によって異なります。
具体的には、5年以上所有していたものに関しては、所得税率15％、住民税率5％が適用され、それ以下の所有年数の土地に関しては所得税30％、住民税9％が適用されます。
所得税と住民税は、土地の売却時にかかる税金の中でも極めて高額なので、税率の違いを正確に把握しておきましょう。
印紙税は、契約書に張り付ける印紙代として課税されるものです。
500万円～1千万円の契約額で5千円、1億円～5億円の契約額で6万円というように、契約書一通に対して売り手にかかる税額は、特定の範囲内で一定となっています。
この他にも、不動産の数に1000円を乗じて算出される登録免許税や、仲介手数料に課税される消費税など、土地の売却にかかる税金の算出方法は多種多様です。
□まだ遅くない？相続後に常時実践可能な節税対策とは？
土地の売却には多額の税金がかかるので、少しの工夫で大きな効果が得られることもあります。
取得費を正確に把握することは、非常に有効な節税対策です。
土地の売却時にかかる住民税と所得税の算出には取得費が関わるので、取得費の対象となるものを知り、実際にかかった費用を確認しましょう。
土地購入時に払った仲介手数料や住宅の解体費など、取得費の対象となるものは豊富にあるので、漏れなく足し合わせれば大きな節税効果を得られます。
節税対策として、様々な特別控除を利用できることもあります。
例えば、相続した土地の取得時期が、平成21年または平成22年だった場合は、譲渡価額から1000万円控除できます。
この他にも、「ふるさと納税」や「低未利用土地などに適用される100万円の特別控除」など、様々な制度があるので、自分が利用できるものを確認しておきましょう。
□まとめ
今回は、土地の売却時にかかる税金について説明しました。
しかし、実際は土地の売却には複数の手続きや費用が発生するので、全てを正確に把握するのが困難な場合もあります。
土地の売却に関してご不明な点がございましたら、当社にお気軽にお問い合わせください。
田舎の土地を相続したものの、その処理方法にお悩みの方はいるのではないでしょうか。
処理方法の一つとして土地の売却を選択しても、都市部から離れた田舎の土地は売れにくいものです。
今回は、田舎の土地を売りたい方に見ていただきたい、田舎の土地を売る方法と売るためのポイントを紹介します。
□田舎の土地を売却するには？具体的な方法を紹介します！
田舎の土地を売る方法は複数ありますが、主流な方法としては「不動産仲介業者に依頼する」、「買取会社に依頼する」、「近隣住民に売却する」といったものが挙げられます。
確かに田舎は元来人口が少ない上に、近年は人口の流出も問題になっているので、都会と比べると買い手の人数は少ないですが、それでも一定のニーズはあります。
特に最近は、ゲストハウスやイベントスペースとしての利用が増加しているほか、田舎暮らしや古民家に興味を持つ人も増えているので、場合によっては買い手が早期に見つかることもあります。
□田舎の土地を売るポイントとは？
一定のニーズがあるとはいえ、田舎の土地の売却に苦労している方がいるのは事実です。
本項では田舎の土地を売るときに意識すべきポイントを紹介します。
田舎という立地を考慮して適切に価格を設定することは、取引成立の重要なポイントの1つです。
一般的に、取引成立時の成約価格は土地の売り出し価格から値引きされる可能性が高く、都市部では1割程度割引された価格で売却される傾向があります。
田舎の土地は、これよりもさらに値引きしないと売れないことも多々あるので、あまりに高い売り出し価格を設定すると、売却は困難になります。
入念にスケジュール調整することも重要です。
都会では、土地の販売開始から取引成立までに約3カ月かかるとされています。
比較的需要が小さい田舎の土地は、さらに長期間要する場合があるので、焦燥感を持たずに根気強く買い手を探す気持ちが大切です。
空き家バンクに登録するのも、打開策の1つになる可能性があります。
空き家バンクには、通常の不動産サイトや店舗では見られない物件も取り扱っているという特徴があり、中には空き地を取り扱っているものもあります。
登録しておくと物件探しに熱心な人に見つけてもらえる可能性が高まるので、売却に行き詰っている人は利用してみましょう。
□まとめ
田舎の土地でも、価格設定やスケジュール管理などを適切に行い、様々な売却手段を利用すれば、取引成立の可能性を高められます。
当社では、豊富な不動産情報の提供や無料査定だけでなく、土地の売却に関する様々なサービスを取り扱っています。
田舎の土地売却でお悩みの方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。