「マンション経営について詳しく教えてほしい」
「マンション経営のメリットはなんだろう」
このようにお悩みの方も多くいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、マンション経営について詳しく解説します。
□マンション経営について
アパート経営か、マンション経営か、どちらをしようか悩まれる方も多いでしょう。
そこでここでは、アパート経営とマンション経営の比較をしていきましょう。
＊建物の構造上の違い
まず、建物の構造上の違いです。
アパートは木造や鉄骨造で建てられることが多いですが、マンションはRC造やSRC造で建てられることが多いです。
これにより、構造上の強度やコストに差が生じます。
＊室数の違い
次に、室数の違いです。
アパートよりマンションの方が、規模が大きく、室数も増えます。
アパート経営やマンション経営において、空室リスクが挙げられますが、マンション経営の方が、室数が多いので空室リスクを緩和しやすくなるでしょう。
□マンション経営のメリットとは？
では、マンション経営のメリットについて見ていきましょう。
1つ目は、安定した収入を期待できることです。
マンション経営の収益は家賃収入ですが、この家賃が安定しているでしょう。
その理由は、暴落する要素が少ないことと、適正家賃を調べることでなるべく空室にならないように調整できることが挙げられます。
2つ目は、空室リスクを分散できることです。
前章でも少しお話ししたように、マンションであれば部屋数が多いので空室リスクを防げます。
仮に空室があったとしても、他の家賃収入により、少しの収入減で抑えられます。
3つ目は、管理の手間を減らせることです。
マンション経営をするにあたり、多くの業務をする必要があり、手間や時間がかかってしまいますよね。
しかし、かけられない場合は、家賃の数パーセントほどの手数料で委託することも可能です。
そのため、管理の手間を減らせるでしょう。
4つ目は、大きな資産になることです。
築年数が経過し、建物の価値が低くなったとしても、土地の価値は残ります。
将来お子様に相続したり、土地を売却したりするなど、大きな資産に変えられるでしょう。
5つ目は、節税効果が期待できることです。
マンション経営により、固定資産税や相続税、減価償却による所得税の節税が期待できます。
□まとめ
今回は、マンション経営について解説しました。
マンション経営をお考えの方は、ぜひこの記事でご紹介したことを参考にしてみてください。
「初期投資を抑えながら土地を有効活用できないのかな」
「土地があるから、アパートやマンションの経営をしてみたいな」
このようにお考えの方も多くいらっしゃると思います。
そこで今回は、初期投資を抑えて土地を有効活用する使い道と賃貸アパートの経営とマンション経営についてご紹介します。
□初期投資を抑えて土地を有効活用する方法とは？
ここでは、初期投資を抑えて土地を有効活用する方法についてご紹介します。
1つ目は、太陽光発電にする方法です。
ソーラーパネルを設置して、売電収益を得られるというメリットがあります。
周りに高い建物が無く、広い郊外の土地に最適な方法です。
国が規定する固定価格で買取される制度があるので、最低でも20年間は安定して収入を得られるでしょう。
2つ目は、貸地にする方法です。
土地を貸すことで、借主にさまざまな活用方法をしてもらえます。
コンビニやスーパー、マンション、老人ホームといった幅広い活用方法があります。
3つ目は、等価交換です。
土地の一部と建物の一部を交換する方法です。
土地の所有者が土地を提供し、建築会社の費用負担で建物を建てられます。
建物が完成したら、土地の所有権が建築会社のものとなり、その代わりに、建物の一部が土地の所有者のものとなります。
□賃貸アパートの経営とマンション経営について
土地の活用方法に、賃貸アパートとマンションの経営が挙げられます。
この方法は、まとまった初期投資が必要で、前章でご紹介した方法よりも初期投資がかかるでしょう。
しかし、多くの魅力がありますよ。
そこで、ここからはその賃貸アパートとマンションの経営について詳しく解説します。
賃貸アパートとマンションの経営は、まとまった初期投資が必要ですが、高い収益が期待できるだけでなく、節税効果も大きいです。
更地と比較すると、住宅の敷地においては固定資産税が6分の1、土地の相続税評価額はおよそ20パーセント減額されるといった制度があります。
マンションは、アパートよりも建物の性能の高さで軍配が上がりますから、高い収益が期待できるでしょう。
その土地のエリアのニーズ等を踏まえて、アパートかマンションかどちらにするかを検討すると良いでしょう。
□まとめ
今回は、初期投資を抑えて土地を有効活用する方法と賃貸アパートの経営とマンション経営についてご紹介しました。
土地の有効活用には多くの方法がありますので、ご自身に合った方法を検討してみてください。
「相続税評価額について詳しく教えてほしい」
「相続税評価額を抑える方法ってあるのかな」
このようにお悩みの方もいらっしゃると思います。
そこで今回は、相続税評価額についてと抑える方法についてご紹介します。
相続税評価額でお悩みの方は、ぜひ最後までご覧ください。
□相続税評価額とは？
相続税評価額と聞いて、あまりピンときていない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
相続税の支払い義務の有無を判断するためには、そもそも被相続人の財産にどれほど金銭的価値があるかを把握する必要があります。
財産には、現金や預貯金、家屋、土地などが挙げられますが、これらの財産ひとつひとつ評価することで、財産の総額がわかります。
その財産ごとに定められた評価方法に従って算出した財産の価額のこと「相続税評価額」といいます。
この「相続税評価額」の合計額により、相続税の支払いの義務の有無を判断します。
□相続税評価額を抑える方法について
基本的に時価で考えられますが、不動産等の財産によっては相続税評価額が時価よりも低くなってしまうものもあります。
建物のうち、自宅などご自身で使用する建物は「固定資産税評価額」、アパートなどの賃貸用の建物であれば、固定資産税評価額と借家権割合（30パーセント）、賃貸割合をかけて、固定資産税評価額から引けば、相続税評価額が求まります。
固定資産税評価額は時価の約7割なので、現金と比べても評価額を抑えられます。
土地の場合、自宅が建っている土地や更地であれば、正面路線価と地積と各種補正率等をかけると、相続税評価額が求まります。
アパートやマンション等の賃貸用の建物を更地に建てたという場合、その土地の評価額は、自用地評価額と借地権割合、借家権割合（30パーセント）、賃貸割合をかけて、自用地評価額から引けば求まります。
路線価は時価の約8割なので、時価の6割程度まで抑えられるでしょう。
このように、評価額を抑えられる方法があります。
ただし、これらの抑える方法は、相続税に着目して考えているので、他の対策にとっては有効とならない場合があることを覚えておきましょう。
□まとめ
今回は、相続税評価額についてと抑える方法についてご紹介しました。
相続税評価額についてご理解していただけたでしょうか。
各財産によって評価方法は異なりますので、ゆっくりと丁寧に計算することをおすすめします。
疑問点や気になることがあれば、お気軽に当社までご連絡ください。
全力でサポートさせていただきます。
住宅ローンが残っている状態で家を手放す方法をご存知ですか。
今回の記事では、その方法について解説していきます。
□ローンを返済中の家を手放すのは可能か？
家のローンが残っていても、完済できる見込みがあれば、売却可能です。
これは、ローンは購入する家を担保にして借りるものであることが要因です。
このように、ローンが残っていても売却可能なケースもあります。
最初はいくら位くらいで売れるか査定してみると良いでしょう。
□住宅ローンが残っている家を手放す場合の方法
1つ目の方法は、家の売却代金を利用してローンを完済することです。
ここで、売却代金が住宅ローンの残債を上回る場合と下回る場合があり、前者をオーバーローン、後者をアンダーローンと言います。
オーバーローンの場合、家の売却代金のみで完済可能です。
2つ目の方法は、自己資金も用いてローンを完済することです。
アンダーローンの場合、自己資金で不足分を補う必要があります。
預貯金に余裕がある方の場合、この方法が最も容易でしょう。
スピーディーに売却活動ができます。
3つ目は、住み替えローンで住宅ローンを一括返済する方法です。
住み替えローンとは、「次に住む家の購入資金と現在の住宅ローンを完済するために必要な資金を、合わせて借り入れられるローン」です。
一方で、住み替えローンには以下のような困難も付きまといます。
・住宅ローンよりも金利が高い
・借入額が大きくなる
・審査も厳しい
住み替えローンを借りることには、リスクがあるのも事実です。
ご家族とよく話し合って、借りるかどうかを考えるようにしましょう。
4つ目は、任意売却という方法です。
任意売却とは、「債権者に許可を取り、一定の条件下で行う売却」です。
この売却方法は、もともと住宅ローンを払えずに滞納し続けている人向けの方法です。
住宅を売却する際の条件として、抵当権の抹消があります。
抵当権とは、貸し手が有する物件を担保にできる権利です。
ローンを完済することで抵当権は抹消できますが、滞納している場合これを抹消できません。
任意売却の場合、抵当権を特別に抹消してもらいます。
これにより、売却が可能になります。
ただし、任意売却には2つ困難な点があります。
任意売却を認めていない金融機関も存在することと、任意売却は住宅ローンの滞納を条件にしているのが一般的であることです。
□まとめ
今回の記事では、住宅ローンが残っている状態で家を売却する方法をご紹介しました。
自分にあった売却方法を選ぶようにしましょう。
「相続した不動産は売却した方が良いのだろうか」
このようにお悩みの方は必見です。
今回の記事では相続・売却の流れと、早期売却がおすすめである理由をご紹介していきます。
相続不動産の使用用途についてお悩みの方も、ぜひ参考にしてみてください。
□相続した不動産を売却する流れ
まずは相続までの流れをご紹介します。
以下のような流れで、相続は行われます。
1：遺言書の有無の確認
2：遺産・債務の確認
3：相続放棄の判断
4：準確定申告
5：名義変更
6：相続税の申告と納付
遺産・債務の確認までは、3ヶ月以内に行います。
準確定申告までは、4ヶ月以内に行います。
相続税の申告・納付は10ヶ月以内に行います。
続いて、名義変更後の売却までの流れを紹介します。
1：名義変更
2：価格査定
3：媒介契約の締結
4：売却活動開始
5：買付証明書の受領
6：売買契約の締結
7：引越・残金決済
8：確定申告
これらの段階に起源などはありませんが、名義変更の後に引越・残金決済を行うまでは、平均として半年ほどかかります。
□相続した不動産を早く売却するのがおすすめな理由
売却までは半年ほどかかると前述しましたが、相続した不動産はできるだけ早く売却するのがおすすめです。
理由は以下の2点です。
1つ目は、相続トラブルを避けられることです。
不動産は、現物と異なり分割が困難です。
共有名義での相続という方法もありますが、のちにトラブルになってしまうことも多いです。
例えば、兄弟で不動産を共有名義で相続したと仮定します。
このとき、お二人で「ランニングコストを誰が払うのか」や「どちらが家の管理を行うのか」など、様々な課題が発生します。
これが共有名義をおすすめしない理由です。
相続した不動産を早めに売却し現金化した場合、以上のような問題が発生しません。
兄弟であれば半々で分割するだけで良いケースが多いでしょう。
2つ目は、維持費がかからないことです。
不動産は、保有しているだけでも固定資産税が発生します。
また、建物であれば火災保険料といった費用も発生するでしょう。
不動産を早めに売却すれば、これらの維持費も最小限に抑えられます。
使用用途の思いつかない不動産を相続した場合、できるだけ早く手放すのがおすすめです。
□まとめ
今回の記事では、相続した不動産を売却することのすすめと、その際の流れについてご紹介しました。
トラブルを防止し費用がかからないようにするためにも、2つの手段として売却を検討してみてください。